Gebaut ist schnell. Für den Rest seiner Lebensdauer wird ein Gebäude dann aber nicht mehr von den Architekten, Bauherren und Bauarbeitern begleitet, sondern vom Facility-Management (FM). Es muss deshalb unbedingt schon in die Bauphase einbezogen werden.
Ob Neubau, Umbau oder Sanierung: Am Anfang steht immer eine Idee. Man will ein Gebäude bauen, das einem bestimmten Zweck dienen soll. Zum Beispiel ein Wohnhaus, ein Bürogebäude oder Produktionsanlagen. Diese Idee und dieser Zweck nehmen direkt Einfluss darauf, welche Materialien gewählt werden und wie das Gebäude geplant und gebaut wird.
Veränderung als Konstante
Doch eigentlich beginnt sein Leben erst danach. Es wird genutzt, bewirtschaftet und instandgehalten. Anlagen und Gebäudesysteme werden implementiert, optimiert und ersetzt. Die Zeit bringt neue Bedürfnisse, neue Anforderungen und neue Herausforderungen. Und da nichts jemals so konstant ist wie die Veränderung, kann aus einem Büro plötzlich ein Labor werden, aus einem Reinraum plötzlich ein Wohnraum, aus einem Kindergarten plötzlich ein Altersheim. All das lässt sich kaum vorhersehen – schon gar nicht während der Planungsphase. Immobilien müssen also flexibler sein, dürfen sich nicht durch Immobilität auszeichnen. Ein gut durchdachtes Gebäude erlaubt deshalb eine Umnutzung ohne grossen Aufwand, mit einer noch immer optimalen Energieeffizienz und mit einfachen Möglichkeiten zur Modernisierung. Das alles stellt natürlich hohe Anforderungen an ein gut durchdachtes Gebäudekonzept.
Vom Architekten bis zum Facility-Management
Wenn man nichts denkt und einfach baut, ist das der schlimmste Fall. Wenn man zu viel denkt, wird es auch zu teuer. Leider drehen sich die meisten Gedanken während der Planungs- und Bauphase noch immer rund um die Baukosten. Die Nutzungskosten spielen seltener eine Rolle, dabei überschreiten sie schon nach einigen Jahren die Kosten der ganzen Bauphase. Die heutigen teils sehr komplexen Anlagen und Einrichtungen verlangen eine solide Informationsbasis, um effizient betrieben werden zu können. Bei permanenter Umnutzung eines Gebäudes wird diese Situation immer prekärer. Damit das Facility- Management ein Gebäude stets effizient und kostenoptimiert bewirtschaften kann, muss es möglichst früh Einfluss nehmen und seine Bedürfnisse und sein Know-how schon in die Planungs- und Realisierungsphase einbringen können.
Noch heute arbeiten Architekten und Facility-Management aber viel zu selten zusammen. Das muss sich unbedingt ändern. Die alleinige Fokussierung auf die Erstellungskosten eines Gebäudes wird nicht länger akzeptiert. Künftig sollen Gebäude erstellt werden, welche über den gesamten Lebenszyklus in allen Belangen optimiert sind.
Das Facility-Management schreit nach BIM
Wird ein Gebäude mit BIM gebaut, können Informationen aus einer Phase in jeder weiteren Phase nützlich sein. So wird die Zusammenarbeit zwischen Architekten, Bauherren und den Facility-Managern – also während des gesamten Lebenszyklus – stark erleichtert. Bei der Übergabe von der Bauphase in die Betriebsphase gehen viel zu viele Informationen verloren. Der Bewirtschafter muss diese dann mühsam neu erarbeiten und zusammentragen. Wechselt der FM-Provider, macht dieser alles noch einmal. In der FM-Branche wartet man deshalb mit Sehnsucht darauf, dass sich BIM flächendeckend durchsetzt. Das Warten hat hoffentlich bald ein Ende.
Veröffentlicht in der Mediaplanet-Ausgabe “Smarter leben” (Dezember 2016).
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