Nach einer Neu- und Umbauzeit von rund zwei Jahren ist das Hinwil Center seit Ende 2016 eröffnet. Damit ändert sich auch für das Facility Management eine Menge.

Aus einer Ansammlung von Einkaufsgeschäften, Fachmärkten und einzelnen Gebäudeteilen entstand im Zürcher Oberland ein zusammenhängendes Einkaufscenter mit 25’000 Quadratmetern Verkaufsfläche: Das Hinwil Center. Auf den zusätzlichen 3000 Quadratmetern konnte der Mietermix optimal ergänzt und die Anzahl Geschäfte von 19 auf 25 erhöht werden. Es entstand ein familienfreundliches, übersichtliches und sympathisches Begegnungszentrum, in welchem alle Shops ein umfassendes Sortiment anbieten.

Ausgangslage, Bauprojekt und Gegenwart
Bis vor gut zwei Jahren gab es auf dem Areal einen Jumbo inklusive Athleticum und anderen Geschäften, den Jumbo-Parkplatz und eine Passerelle zum grossen Coop-Gebäude, das zudem mehrere kleine Boutiquen enthielt. Daneben lag das Manor-Gebäude. Das Coop-Gebäude betreute schon damals die Maus Frères SA Real Estate Management, die Betreuung des Manor-Gebäudes regelte Manor selbst. Beides waren eigenständige Warenhäuser.
Der Jumbo steht noch immer selbständig da. Doch daneben hat sich in der Zwischenzeit einiges verändert: Aus den zwei Warenhäusern, Coop und Manor, wurde ein Einkaufszentrum. Sie wurden nicht nur organisatorisch, sondern auch baulich zusammengefügt. Die bestehenden Gebäude wurden umgebaut, durch einen Neubau ergänzt und verbunden. Dort zog mit H&M ein dritter grosser Mieter ein. Hinzu kamen weitere, kleinere Geschäfte. Der Neubau ist mit einer grossen, gebogenen Glas-Fassade modern gestaltet. Im Gegensatz zu den früheren zwei Parkgaragen ist nun der gesamte Bau mit einem durchgehenden Parkgeschoss unterlegt. Wo vorher eine Strasse zwischen den beiden Gebäuden hindurchführte stehen wir heute im Atrium mitten im neuen Gebäude, umgeben von diversen kleineren Geschäften. Das neue Center bietet ein breites Sortiment, von Verpflegung und Lebensmitteln über Bekleidung, Bijouterie, Coiffeur und Apotheke bis hin zur Elektronik. Zudem stehen nun Ladestationen für Elektroautos, Elektrovelos und Handys bereit. «Den richtigen Mietermix zu finden ist sehr wichtig», sagt Babette Malina, Projektleiterin Facility Management bei Maus Frères S.A. «Internationale Brands konnten gewonnen werden, zum Beispiel H&M, welche die Attraktivität des Centers gesteigert haben.»

Herausforderungen für das FM
«Der Umbau hat natürlich verschiedene Folgen», sagt Malina, «und zwar vom Parkgeschoss bis zum Obergeschoss. In Sachen FM ist das sehr herausfordernd und bringt viele neue Aufgaben mit sich.»
Zum Beispiel:

  • Brandschutz: Früher gab es für jedes Gebäude einen eigenen Feuerwehr-Schlüssel. Heute braucht es für die gesamte Peripherie einen einzigen Schlüssel. Alles wurde vereinheitlicht und vereint. Die Brandmeldeanlagen mussten zusammengeschlossen werden, damit der technische Dienst vor Ort Zugriff auf alles hat. Die Verantwortlichkeiten mussten geregelt werden. Fluchtwege wurden überprüft und angepasst, das Brandschutzkonzept wurde neu erstellt und es wurden verschiedene neue Brandabschnitte gebildet. Zwischen den beiden ursprünglichen Gebäuden gibt es nun ein grosses Rolltor, welches sich im Brandfall schliesst. Aus Sicht des Brandschutzes handelt es sich deshalb weiterhin um zwei Häuser, weshalb es auch auf beiden Seiten des Centers je einen Feuerwehr-Eingang gibt. «Zusammen mit der Feuerwehr wurden zahlreiche Details begutachtet und hinterfragt», sagt Malina. «Bei solchen Umbauten entdeckt man vieles, das einst so gemacht wurde ohne an die Folgen zu denken. Erst durch einen solchen Umbau kann man diese Missstände erkennen und beheben.»
  • Mieter: Früher gab es Coop und Manor, heute ist es ein einziges Einkaufszentrum, das weder Coop noch Manor im Namen trägt. «Wir mussten diese grossen Logos abmontieren und ein neues Logo anbringen», sagt Malina. «Das zu vereinheitlichen hat auch einen menschlichen Aspekt. Diese Dynamik zu beobachten war sehr spannend. Letztendlich lief das aber ziemlich reibungslos ab.»
  • Verträge: Man musste den Vertrag mit dem FM-Provider erweitern, der nun mehr Fläche und zusätzliche WC-Anlagen zu betreuen hat. Das Pflichtenheft wurde angepasst, da es heute mehr zu tun gibt. Es konnte damit eine zusätzliche Arbeitsstelle geschaffen werden. Manor hat zwar auf seiner Fläche noch immer eigenes Personal, aber die Allgemeinfläche inklusive Parkgeschoss hat sich deutlich vergrössert. Auch während der Bauzeit gab es für den Provider viel zu tun: «Alles musste koordiniert werden», sagt Malina. «Die Hauswartin kann sich durchsetzen. Das ist sehr wichtig. Man muss in einer solchen Phase den Tarif durchgeben können, um die Sicherheit zu gewährleisten. Während der Bauzeit gab es ein Telefonat nach dem anderen, der Betrieb musste aber dennoch aufrechterhalten werden. Das alles ist eine riesige Herausforderung. Man muss immer dran bleiben.»
  • Parkgeschoss: Da aus zwei Parkgeschossen ein zusammenhängendes wurde, mussten Ein- und Ausfahrten geändert werden, ausserdem wird der Verkehr anders geführt, für Fussgänger nicht optimal gesicherte Stellen wurden gesichert. «Der Betrieb liegt nun vollständig bei uns, während Manor sein früheres Parkgeschoss selber betrieben hatte», sagt Malina.
  • Anlagen: Nicht nur die Allgemeinfläche wurde grösser, es gibt nun auch viele neue und bestehende, erweiterte technische Anlagen. Die Neuen laufen unter Garantie, das muss man im FM berücksichtigen – auch bei der Übergabe von Bau zu Betrieb und Unterhalt. Das sind andere Leute. Also muss man die Wartungsverträge übertragen, Garantien einhalten, und die Lieferanten müssen sich über den Unterhalt im Klaren sein: Man darf an den Anlagen nicht so herumschrauben, dass die Garantie verfällt. «Gewisse Anlagen von Manor wurden vom Hinwil Center übernommen, die betreut nun unsere Hauswartung», sagt Malina. «Manor musste uns deshalb klar aufzeigen, was gemacht wurde und was man beachten muss.»
  • Gebäudesystem: Auch dieses ist neu. Es galt, Berechtigungen für die Mitarbeitenden zu definieren: Wer darf was wie verändern? Die Philosophie ist klar, dass es einen gewissen Spielraum geben soll. Wenn es zu heiss oder zu kalt ist, darf die Temperatur leicht geregelt werden. Aber nicht so sehr, dass man das gesamte System wiederherstellen muss.
  • Entsorgung: Neuerdings gibt es rote Abfallsäcke, die jeder Mieter benutzen muss. Mit einem Badge lassen sich diese an einem Automaten beziehen. Nach Ladenschluss sammelt die Hauswartung diese ein und entsorgt sie. Am Jahresende lässt sich anhand der Bezüge auswerten, welche Mieter wie viele Säcke verbrauchten. Die Nebenkosten lassen sich so verbrauchergerecht berechnen. Das ist fairer als das bisherige System, mit dem die Abfallkosten nach Quadratmeter Ladenfläche berechnet wurden, egal wie viel Abfall tatsächlich anfiel.
  • Anlieferung: Die Anlieferung für die verschiedenen Mieter musste organisiert werden. Bislang wurde das alles einzeln geregelt und war eingespielt. Nun gibt es eine gemeinsame Anlieferung an einem einzigen Ort. Die Anlieferungszeiten mussten geregelt werden. Daran müssen sich die Lieferanten der Mieter halten, um Stau zu vermeiden.
  • Reinigung: Auf der renovierten Mall-Fläche gibt es Lamellen, die zwar nicht sehr oft gereinigt werden müssen, dann aber nach Hubarbeitsbühnen verlangen. Die äussere Fensterfront muss regelmässig gereinigt werden, selbstverständlich auch alle sanitären und weiteren Anlagen sowie die durchgängigen Steinböden. «Doch zum Reinigen ist alles eher unkompliziert», sagt Malina.
  • Es gab viele weitere, kleinere Herausforderungen zu meistern. «Einige Details beanspruchten mehr Zeit, als man denken würde», sagt Malina. So gab es zum Beispiel Dinge in der Mall, wie die Kaffeemühle von Coop. Es dauerte seine Zeit, bis für deren Standort eine Lösung gefunden wurde, die alle zufriedenstellte. Oder der Defibrillator: Er wechselte während der Bauzeit mehrmals den Standort, genauso wie die Schliessfächer. Eine besondere Herausforderung stellte der Bankomat dar. Er sollte auch während der Bauzeit immer in Betrieb sein, wofür aber Strom, Internetverbindung und eine Einbruchmeldeanlage unabdingbar sind.

Die letzten Details
Der gesamte Um- und Neubau wurde während laufendem Betrieb realisiert, weder Coop noch Manor schlossen während dieser Zeit auch nur einen einzigen Tag. Der Umsatz wurde nicht beeinträchtigt. Im Gegenteil: Die Handwerker verpflegten sich im Center und auch die Kunden kamen weiterhin. «Die Menschen waren sehr neugierig, schauten sich an, wie es vorwärtsging», sagt Malina. «Die Mieter mussten natürlich mit dem Staub und Lärm umgehen können. Es ist nun einmal eine Baustelle, man kann höchstens versuchen die Emissionen möglichst gering zu halten. Aber heute hören wir, dass es ein schönes Center wurde und dass wir das gut gemacht hätten. Das entschädigt für die viele Arbeit.»
Trotzdem gab es rund um die Eröffnung noch einige letzte Details zu lösen und Herausforderungen zu meistern. Entdeckte Mängel werden durch ein Tool erfasst, beschrieben und zugeordnet, was deren Bearbeitung stark vereinfacht. Auch Babette Malina hat noch diverse Check- und Pendenzenlisten sowie Beanstandungen abzuarbeiten. Doch davon merken die Kunden und Mieter nichts mehr.

Veröffentlicht in der Fachzeitschrift “fmpro service” (März 2017).

Bild: zVg

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